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合同纠纷

卖房者签订《独家代理销售协议》后,还能私自出售吗?

卖房者签订《独家代理销售协议》后,还能私自出售吗?

 来源:中国法院网 | 作者:覃丁铃

 

  近日,广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院审结一起房屋买卖纠纷。


  2023年6月,卖房人小胡(化名)将自己的房屋信息公布在某房产交易平台上,某房屋中介公司销售小敏(化名)看到信息后联系小胡,并相约洽谈房屋出售事宜,小敏承诺向小胡每月支付租金600元,以“以租代售”的方式代理销售该房,并将房屋出售信息在58同城置顶广告宣传、发布抖音视频主推销售。


  双方于2023年7月1日签订《独家代理销售协议》,约定小胡委托小敏销售房屋,并同意以523000元为目标价联系客户,小敏保证小胡所得房价款不低于523000元;委托期限为2023年7月1日至2024年1月31日;在委托期间,小敏按本协议约定开展工作时,小胡不得以任何理由终止协议,也不得与小敏的客户或其他房产公司直接交易该房,如小胡违反该规定自愿承担违约责任,按双方约定的成交价格的2.5%支付违约金给小敏等内容。


  签订协议后,小敏支付600元给小胡。后小胡于2023年7月8日通过微信转账600元给小敏说“撤销委托”,小敏未接收该600元款项。2023年7月30日,小胡将该房屋出售给他人,小胡自认房屋出售价格为52.4万元。


  小敏认为,小胡违反了《独家代理销售协议》的约定,主张小胡按协议的约定支付违约金。小胡辩称其不存在违约行为,且认为《独家代理销售协议》约定的违约金过分高于损失,故拒绝向小敏支付违约金。


  该案中,小胡在签订《独家代理销售协议》后仅7天,就擅自将交由小敏“独家代理”的房屋出售他人,违背了与小敏签订的《独家代理销售协议》的约定,应承担相应的违约责任。虽然《独家代理销售协议》中对违约金数额作了明确约定,但不能机械地就此认定小胡应承担的违约金的民事责任。小敏在签订《独家代理销售协议》前后,向小胡支付“以租代售”的600元租金,将小胡的房屋信息通过58同城置顶及拍摄抖音视频进行宣传,带装修师傅上门查看小胡的房屋,其积极地在为销售房屋而努力。好在小胡于签订协议的7日后及时告知小敏因故解除合同,未让小敏在之后的协议期限内白白浪费功夫,降低了其过错程度。


  故综合考量协议履行情况、小敏的预期利益及付出的劳动、小胡的过错程度,最终判决小胡向小敏退还600元租金,并支付2000元违约金。


  小敏在收到判决书后,感慨地说:“当初为了违约金与小胡闹得不可开交,虽然没有得到预期中的违约金数额,但这样判是比较合理的了”。小胡说:“签协议的时候没考虑好,所以自己就把房卖了,其实也愿意支付违约金,只是因为当时商量不下来,判决的违约金数额是合理的。”



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