双重让与担保下的“虚假卖房” “真实借款” 作者：未知     时间：2024-06-28    来源：互联网

双重让与担保下的“虚假卖房” “真实借款”

 来源：中国法院网

　　生活中，很多借款人为筹措资金不惜与债权人签订“房屋买卖合同”，将房屋过户给债权人，双方约定待还清欠款后再将房屋过户回来。但将房屋过户至他人名下，借款人会面临一定的法律风险，有可能出现借款人有能力还清借款，却发现房屋无法顺利“赎回”的情形。山西省晋城市城区人民法院就受理了这样一起案件。

　　基本案情

　　2021年2月，张某向王某借款40万元，约定了借款期限、利率等，同时双方签订了《存量房买卖合同》，张某将名下的一套房屋过户给王某，作为对上述欠款的担保。2022年11月，张某向王某表示要还款，并要求归还房屋，遭到王某拒绝。2022年12月，张某再次向王某发送短信，表示要归还借款本息，并通知王某前往不动产交易中心，还款后将案涉房屋进行变更。但王某未按时现身，并拒接电话。

　　张某已备好50万元，想归还欠款要回房屋，却无法实现，无奈之下，张某将王某诉至法院。

　　审理过程中，承办法官前往不动产交易中心了解房屋情况，竟发现案涉房屋登记的所有权人为案外人李某，房屋还设定有抵押，抵押权人为某银行。经查询，王某与李某之间签订有《存量房买卖合同》，王某将房屋“出售”给李某，李某又用此房屋向银行贷款75万元，并办理了抵押登记。

　　基于以上情况，根据张某申请，法院追加李某为被告。李某到庭后表示王某向其借款，将上述房屋过户至李某名下，双方约定两年内还清欠款，房屋重新过户给王某。

　　张某认为王某擅自将房屋处置的行为侵害了其合法权益，请求确认王某与李某的房屋买卖行为无效，要求李某和王某将案涉房屋过户至张某名下。

　　法院经审理认为，张某与王某存在借款合同关系，双方签订了《存量房买卖合同》，并将案涉房屋过户给了王某，根据双方的约定，待张某结清借款后，王某应该无条件配合并将案涉房屋过户到张某或其指定人名下。由此可见，张某、王某双方的真实意思是用案涉房屋作为借款的担保，双方构成让与担保法律关系，张某在归还全部欠款本息后，王某应当将案涉房屋过户给张某。

　　王某后续将案涉房屋过户至李某名下的民事法律行为同样为让与担保合同关系。王某因与李某存在借款关系，将房屋过户至李某名下，但双方约定两年内若能归还案涉房屋所抵的欠款，房屋将重新过户给王某。可见王某与债权人李某之间的真实意思也是用案涉房屋作为借款的担保，该过户行为也应属于让与担保。相应，王某与李某之间签订的《存量房买卖合同》，并非双方真实意思表示，该买卖行为无效。

　　对于王某将案涉房屋让与担保给李某的行为效力。法院认为，案涉房屋虽登记在王某名下，但王某仅是从张某处取得对案涉房屋的抵押权，并无处分权，王某未经张某同意，再次将房屋抵押给李某的行为，构成无权处分。同时，李某当庭表示，其知道案涉房屋并非王某的，是他人以担保借款的方式过户至王某名下的，故李某取得案涉房屋的抵押权并非善意，相应王某、李某之间的让与担保行为无效。张某在归还王某的欠款本息后，王某、李某应当将案涉房屋过户至张某名下。

　　合同义务有先后履行顺序的，张某请求将房屋过户至自己名下，其应先向王某归还借款。审理中张某向本院提交了提存申请，并将51万余元的欠款本息缴纳至本院账户，该金额覆盖了张某欠付王某的40万余元本金以及部分利息，可以认定张某已向王某履行债务，王某应向原告返还房屋。

　　关于被告李某后续将案涉房屋抵押给银行的行为评价。李某向银行贷款，用案涉房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。李某将案涉房屋再行抵押的行为系无权处分，如银行在取得抵押权的过程中是善意且无过错的，银行取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”故案涉房屋虽设立有抵押权，但仍可以办理过户，张某诉求将房屋过户至其名下与银行享有的抵押权不矛盾，银行的抵押权实现可通过另诉解决。

　　综上，法院支持了张某的诉讼请求，判决王某与李某之间的房屋买卖行为无效，王某、李某配合张某将案涉房屋过户至张某名下。

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